Beim Kauf eines Einfamilienhauses werden Entscheidungen über sehr grosse Beträge oft erstaunlich schnell getroffen. Versteckte Sanierungen oder falsch eingeschätzte Investitionen machen aber rasch CHF 50'000, CHF 100'000 oder mehr aus. Diese zehn Punkte helfen dir, das Haus mit dem Blick aus der Baupraxis anzuschauen.
Das Alter des Hauses allein sagt wenig aus.
Ein Haus aus den 1970er-Jahren muss nicht schlecht sein. Und ein deutlich jüngeres Gebäude ist nicht automatisch sorgenfrei. Entscheidend ist, was seit dem Bau gemacht wurde.
Ein gepflegter Innenausbau kann darüber hinwegtäuschen, dass wesentliche Bauteile am Ende ihrer Lebensdauer angekommen sind.
Dach und Gebäudehülle gehen richtig ins Geld.
Ein Dach sieht vom Boden aus vielleicht noch ordentlich aus. Entscheidend sind aber Dacheindeckung, Unterdach, Wärmedämmung, Spenglerarbeiten und Anschlüsse. Dasselbe gilt für die Fassade.
Fenster: Schau nicht nur aufs Glas.
«Die Fenster wurden bereits ersetzt.» Das klingt gut. Aber wann? Welche Fenster? Und wie wurden sie eingebaut? Auch Rollläden, Lamellenstoren, Anschlüsse und mögliche Wärmebrücken gehören zur Beurteilung.
Die Heizung ist nur ein Teil der Energiekosten.
Eine häufige Frage lautet: «Kann man hier eine Wärmepumpe einbauen?» Die bessere Frage wäre: «Welches Energiekonzept ist für dieses Gebäude langfristig sinnvoll?»
Dazu gehören Heizung, Warmwasser, Dämmung, Fenster, Dach, Photovoltaik und der tatsächliche Energiebedarf des Hauses.
Feuchtigkeit ernst nehmen.
Ein muffiger Keller, eine frisch gestrichene Wand oder eine dunkle Stelle hinter einem Schrank müssen nicht automatisch ein grosses Problem bedeuten. Sie sollten aber geklärt werden.
Feuchtigkeit entsteht durch Kondensation, fehlende Abdichtungen, undichte Leitungen, problematische Anschlüsse oder eindringendes Wasser.
Risse sind nicht automatisch gefährlich – aber erklärungsbedürftig.
Fast jedes Gebäude hat irgendwo Risse. Viele sind unproblematisch. Andere können auf Bewegungen, Setzungen oder konstruktive Probleme hinweisen. Lage, Verlauf, Breite und Veränderung sind entscheidend.
Umbauwünsche vor dem Kauf prüfen.
«Hier würden wir die Küche öffnen.» – «Diese Wand soll weg.» – «Dort könnten wir anbauen.» Solche Wünsche sind häufig. Doch nicht alles, was einfach aussieht, ist auch einfach umsetzbar.
Grundstück und Baurecht nicht vergessen.
Du kaufst nicht nur ein Haus, sondern auch ein Grundstück mit bestimmten Möglichkeiten und Einschränkungen. Je nach Situation sind Baulinien, Grenzabstände, Dienstbarkeiten, Wegrechte, Ausnützung oder andere Vorgaben entscheidend.
Nicht einzelne Mängel zählen – das Gesamtbudget betrachten.
Die entscheidende Frage lautet: «Was kostet uns dieses Haus wirklich?» Wenn Heizung, Fenster, Bäder, Dach und Elektroinstallationen in den nächsten Jahren anstehen, addieren sich viele einzelne Positionen zu einer erheblichen Summe.
Darum solltest du die Investitionen zeitlich einordnen: Was ist sofort nötig? Was in fünf Jahren? Was kann noch zehn oder fünfzehn Jahre warten?
Emotionen gehören zum Hauskauf – sollten aber nicht allein entscheiden.
Ein Hauskauf ist keine rein technische Entscheidung. Die Lage, der Garten, die Räume und das Gefühl beim Betreten spielen eine wichtige Rolle. Kritisch wird es, wenn Begeisterung und Zeitdruck dazu führen, dass wichtige Fragen nicht mehr gestellt werden.